Землю продати – не поле перейти

Усі якось раптово заговорили про можливе відкриття ринку землі. Навіть на можливе, а гарантоване. І ця тема із розряду тих, до яких повертаються вряди-годи, вийшла на перший план. А відтак із новою силою розгорілися усі навколоринковоземельні баталії. На жаль, окрім істини, у цих баталіях ще й багато суб’єктивного «сміття», яке заважає власнику землі прийняти рішення продавати чи ні. Що ж насправді пишуть у законопроєкті про ринок землі і до чого закликає влада, спробуємо з’ясувати у сьогоднішній «Темі номера».

Забороні (або ж мораторію) на продаж українських земель сільгосппризначення 18 років. Таке собі повноліття, коли час задуматися, а що ж далі? Сьогодні навіть достеменно не встановити, скільки ж громадян отримали землю у власність 18 років тому безпосередньо під час розпаювання колгоспного земельного фонду. Зараз їхніми наділами подекуди вже розпоряджаються діти та онуки. І не завжди онуки прагнуть того, про що мріяли їхні бабці й діди.

Власне, поняття «розпоряджаються» у цьому випадку не зовсім відображає суть. Фактично, це – така собі напівможливість: ти можеш вирішувати, кому віддати землю в оренду, можеш обробляти її сам, можеш взагалі не робити нічого, а ось продати – зась.

ЯКИЙ ВІН, ЗАКОНОПРОЄКТ?

Уряд планує запустити ринок землі вже із 1 жовтня 2020 року.

У пояснювальній записці до документа відзначаємо для себе головне:

– із 01.10.2020 року скасовується заборона на відчуження земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності;

– набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть громадяни України, територіальні громади, держава, юридичні особи України. Іноземні громадяни і особи без громадянства можуть набувати права власності лише в порядку спадкування та з обов’язком відчужити ділянку протягом року;

– встановлюється мінімальна стартова ціна продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на земельних торгах на рівні не нижче нормативної грошової оцінки;

– встановлюється обмеження на сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що може перебувати у власності громадянина та юридичної особи і пов’язаних із нею осіб. Обмеження не допускають набуття у власність понад 15% сільськогосподарських земель області та 0,5% сільськогосподарських земель України;

– орендар має переважне право на купівлю земельної ділянки;

– забезпечується право громадян на викуп земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, які їм належать на праві постійного користування та праві довічного успадкованого володіння. Можливо викупити із розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок.

МАТЕМАТИКА І БІЛЬШ НІЧОГО

За даними відповідних інституцій, в Україні наразі 74% сільськогосподарських земель перебувають у приватній власності, і лише 26% належить державі.

Зважаючи на обмеження, пропоновані згаданим проєктом, теоретично отими 74% земель зможуть володіти 200 фізичних осіб чи підприємств, або ж 7 підприємств можуть контролювати переважну кількість орної землі в межах однієї області.

Цілком логічно виникає питання, чи зможе держава за таких умов враховувати не тільки інтереси аграріїв, а й екології – захист земель водоохоронного фонду, дотримання сівозмін, недопущення ерозії та опустелювання?  Це і зараз вдається не завжди, то на що сподіватися після остаточного переходу у повноцінну приватну власність?

РИТОРИЧНЕ

А ось тепер можна повернутися і до риторики. Скільки ж землі буде продано після відкриття ринку? Ні на це, ні навіть на більш просте питання: «А чи продасте Ви свою земельну ділянку?» – сьогодні конкретної відповіді ніхто не дає. Під час зустрічі із лебединцями минулого тижня народний депутат України Микола Задорожній припустив, що із відкриття ринку буде продано лише до 10% ділянок. Дехто або чекатиме кращих умов продажу (а ціна за законами ринку має тільки зростати), або ж залишить це рішення на розсуд дітей чи онуків. Але, безперечно, багато власників і не продаватимуть свої ділянки, бо ж воліють передавати їх в оренду та отримувати нехай і не таку вже велику, але постійну орендну плату. До того ж, нащадки залишаться господарями на своїй землі. А головне – укладені договори оренди продовжать свою дію.

Зрештою, найважливіше, щоб оцими, погодьтеся, глобальними і поки що не зовсім зрозумілими пересічному громадянину змінами на державному рівні не скористалися «ділки». А може ж бути й таке! Наприклад, прийде завтра до вашої господи котрийсь із таких, і переконає, що із відкриттям ринку віддавати в оренду землю вже не можна буде. Тож, мовляв, поки не пізно, підпишімо угоду на оренду землі на 50 років, а ще краще – договір емфітевзису – там і гроші відразу великі заплатять, і земля залишиться вашою. І знайдуться довірливі люди, котрі оберуть цей шлях, бо ж наче всі й при здоровому глузді, та інколи таки потрапляємо на гачок аферистів.

Щодо тих договорів «емфітевзису» – окрема історія. На відміну від орендаря, емфітевт (той, хто бере у вас землю у користування) набуває ще одне право – право відчуження емфітевзису іншій особі шляхом укладення з нею договору купівлі-продажу, міни, дарування тощо. При цьому діючий земельний мораторій не забороняє такого відчуження. А власник земельної ділянки має лише переважне право на викуп права емфітевзису, що означатиме припинення такого договору. І якщо власник земельної ділянки не здійснює викупу емфітевзису, то він не зможе запобігти його продажу іншій особі. Саме можливість вільного продажу емфітевзису робить цей вид земельних відносин привабливішим, аніж звична нам оренда.

Це лише один із небагатьох прикладів, як за умов мораторію на продаж фактична торгівля землею йде не перший рік. Пригадується розмова із одним із керівників сільськогосподарських підприємств Лебединщини. Якось після чергової «Теми номера», присвяченої оренді землі і розмірам виплат у різних підприємствах району, чоловік зауважив журналістам щось на зразок: «Навіщо ви «будоражите» народ? Не лізьте не в свою справу, ми самі із людьми розберемося». Тоді ж у відповідь на пряме запитання колеги, чи багато землі вже накупив, цей господар відповів, що достатньо.

Про що це ми? Та все ж про те, що «увімкнена» голова на плечах ще нікому і ніколи не стала на заваді. А ще про те, що навіть за часів мораторію на продаж землі, нею так чи інакше торгують. То чи не краще це узаконити? І податки до бюджетів надійдуть, і права землевласника будуть захищені.

І що б там не говорили з екранів телевізорів, щоб не писали газети, «балакали» сусіди і місцеві «авторитети», все варто сприймати критично. Маєте якість сумніви, краще зверніться, принаймні, до сільської чи міської  ради, де вам допоможуть зрозуміти премудрості змін законодавства.

Допоки ще ми з вами обговорюємо лише законопроєкт. Розглянути його у першому читанні Верховна Рада України планує у середині жовтня. Тому до цієї теми ми ще обов’язково повернемося. Наразі ж пам’ятаймо: землю продати – не поле перейти.

-------- На правах реклами ---------
Moneyveo [CPS] UA

Теги: , , ,