Не вмієш сам – найми майстра. Таку пораду зазвичай адресують господарям, які за браком часу чи вмінь не можуть владнати проблему у власному господарстві. Коли ж йдеться не про окреме помешкання, а про багатоквартирний будинок, то тут клопотів завжди вистачає. От тільки братися за їх вирішення ніхто особливо не поспішає. Тому на допомогу таким господарям приходить управитель. І навіть якщо не дуже хочеться, доведеться заплатити майстрові за усунення ваших проблем. Якому майстрові і скільки платять лебединці-жителі багатоквартирних будинків, дізнаймося у «Темі номера».
Отже, ви – щасливий власник квадратних метрів житла у багатоквартирному будинку. Ні тобі ремонту парканів чи дахів, ні тобі прибирання подвір’я! Принаймні так часто вважають жителі приватного сектора. Але доведеться розвінчати такі поспішні висновки. Бо й у власників квартир є всі побутові проблеми, добре знайомі «приватникам».
За часів незалежності України левова частка квартир була приватизована. Спочатку така приватизація була платною, а пізніше мешканці поверхівок отримали можливість приватизувати квартири безкоштовно. До речі, механізм безоплатної приватизації житла діє і до сьогодні. Якщо хтось не встиг скористатися своїм правом на це при старті масової приватизації, може й нині отримати у власність квартиру, у якій проживає.
Якщо ви поглянете у свої свідоцтва на право власності, то знайдете там посвідчення власності лише на квартиру. А як же горища, покрівлі, підвали, мережі? Це майно у законодавстві визначається як спільна власність власників квартир. Що «нагороджує» вас поряд зі статусом «власник квартири» ще одним – співвласник багатоквартирного будинку. Складові такого спільного майна нерозривно пов’язані й одна без одної не функціонуватимуть. Саме тому діюче законодавство забороняє співвласникам виділяти із спільного майна свою частку «в натурі». І ще – звертати на таке майно претензії кредиторів співвласника.
І ось нарешті крізь побіжний огляд законодавства ми дісталися до головного об’єкта нашого обговорення: якщо є майно, є і витрати на його утримання. Витрати на утримання майна закономірно несе його власник, а у випадку спільного майна – його співвласники. Саме співвласники, а не держава, влада чи ЖЕК. Відмовитися від свого обов’язку утримувати спільне майно можна лише відмовившись від своєї власності – квартири.
Раніше про все це мало хто із господарів квартир задумувався. Ну є дах, є підвал, є стіни, але ж є і ЖЕК, який справно стягує «квартплату», тож нехай і розбирається! Можливо, якраз живучість ще радянської «ЖЕКівської» системи і не навчила нас відповідальності за згадане спільне майно.
Віднедавна у галузі ЖКГ відбулося чимало змін. Випливають вони, очевидно, із законодавчих вимог забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку. Відповідальність за невиконання цих вимог покладається на співвласників такого будинку. Тобто, у будь-якому випадку співвласники мають визначатися, як саме вони «управлятимуть» своєю власністю і за які кошти.
Ще у 2015 році законодавством було визначено можливі форми управління будинком: створення об’єднання співвла-сників багатоквартирного будинку, обрання управителя, самостійне обслуговування будинку без створення юридичної особи.
Якщо ж співвласники самостійно не визначаються із формою управління, місцева влада повинна призначити управителя будинку за результатами конкурсу. Це – другий важливий момент нашого дослідження, на якому ми зупинимося детальніше.
Третього лютого Лебединським міськвиконкомом прийняте рішення про призначення управителя багатоквартирного будинку. За результатами засідання конкурсної комісії, у Лебедині призначені два управителі – комунальні підприємства «Лебединська ЖЕК» та будинкоуправління мікрорайону «Черемушки». Тож нині багатоквартирними будинками, співвласникам яких не вистачило снаги на самовизначення, управлятимуть ці два підприємства. Тривалість дії договору із управителями – один рік.
Управлятимуть, а не утримуватимуть, бо таке поняття як «утримання» із законодавчого поля зникло. При цьому тарифи на такі послуги тепер затверджуються не місцевою владою. Їх визначає саме підприємство, подаючи документи на конкурс управителів. І ось на такому конкурсі місцева влада визнає переможця, враховуючи запропоновані ціни та здатність виконувати послуги із управління. Однак цьогоріч про «змагання» у тарифній політиці на конкурсі не йшлося – інших претендентів, окрім, діючих ЖЕКів не було.
Нині, після офіційного призначення управителів, на лебединців чекають і нові тарифи. Повідомлення про їхній розмір уже доводилося бачити на дошках оголошень біля під’їздів будинків.
КОМУ СКІЛЬКИ?
Лебединська житлово-експлуатаційна контора протягом року обслуговуватиме 67 будинків. Найдешевше управління коштуватиме власникам квартир у будинку по вул.Тараса Шевченка, 18 – 3,55 грн./кв.м, та вул.Дрьоміна, 10 – 3,72 грн./кв.м. Найдорожчими будуть тарифи для жителів будинків по вул.Сумська, 104 – 4,29 грн./кв.м, та Першогвардійська, 38 Б – 4,45 грн./кв.м. Середня вартість управління по ЖЕКу становить 3,86 грн./кв.м.
Дещо нижчі ціни пропонує своїм клієнтам управитель будинкоуправління «Черемушки», що обслуговує 16 будинків: від 3,00 грн./кв.м для будинків по вул.Гастелло №№54, 54А, 76, 78 до 3,40 грн./кв.м у будинку №195. Середня вартість послуг цього управителя – 3,18 грн./кв.м.
Наведені тарифи були оприлюднені у додатку до проєкту рішення виконкому. Однак у остаточному варіанті рішення тарифи на управління не зазначені – очевидно, через те, що місцева влада втратила право визначати їх розмір.
За свідченнями користувачів послуг із утримання, а нині – управління будинками, тарифи зросли. Аби дізнатися причину такого росту, ми звернулися до керівників обох управителів із питаннями: як і чому змінилися тарифи; чому для, здавалося б, однакових будинків різні тарифи; які послуги управителів мають найбільшу питому вагу у тарифі та чи мають управителі закумульовані на рахунках кошти для вирішення масштабних проблем у будинках.
Відповіді (письмові) посадовців були досить лаконічними.
ЖЕК. Тариф збільшився через подорожчання будівельних та пально-мастильних матеріалів, зміну мінімальної заробітної плати. До цього часу вони не змінювалися протягом 2 років. Тарифи для будинків різняться через різну площу прибудинкової території, кількість використаної електроенергії по будинку, витрати щодо технічного обслуговування, покриття даху – шиферного чи бітумно-рубероїдного.
Найбільшу питому вагу у тарифі займають плата за матеріали, податки, оплата електроенергії. Закумульованих коштів немає.
БУДИНКОУПРАВЛІННЯ «ЧЕРЕМУШКИ». Вартість послуг збільшилася. Ціна встановлюється із розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення.
Найбільші платежі включені до тарифів на прибирання прибудинкової території та технічне обслуговування і поточний ремонт елементів внутрішньобудинкових систем: холодного водопостачання, водовідведення, зливової каналізації та електропо-стачання. Підприємство надає послуги із управління багатоквартирним будинком, навіть якщо співвласники ще не встигли їх оплатити.
До речі, під час підведення підсумків соціально-економічного розвитку міста за 2019 рік озвучені витрати згаданих підприємств на утримання-управління у будинках: ЖЕК – 290 тис.грн, «Черемушки» – 31,3 тис.грн.
Як пояснили в управлінні житлово-комунального господарства міськвиконкому, управління багатоквартирними будинками – досить специфічна галузь. Наприклад, законодавством визначено перелік обов’язкових видів робіт, які мають бути включені до послуги управління. І це доволі значний перелік – від технічного обслуговування і поточного ремонту внутрішньо будинкових систем до прибирання прибудинкової території, дератизації та дезінсекції.
Якщо ж претендент на управління будинком не запропонує надання котроїсь із послуг у переліку (наприклад, для зменшення загального тарифу), його не допустять до участі у конкурсі. Також у штаті управителя має бути щонайменше один працівник, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)».
Ймовірно, такі вимоги й призводять до того, що тариф на управління для лебединців доволі високий. А ще – до відсутності конкуренції на ринку управління. Так, отієї конкуренції, яка наразі залишається фактично єдиним важелем впливу на формування тарифів управителів.
АЛЬТЕРНАТИВА
Відразу попередимо – усі названі далі варіанти потребують згуртованості власників квартир для прийняття рішень. У більшості випадків для цього вистачить голосів власників квартир, площа яких разом перевищує 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. У окремих випадках знадобиться 75% голосів.
Маючи таку одностайність і дотримавшись певної бюрократичної процедури, є варіант відмовитися від певних послуг управителя, аби здешевити його тариф – наприклад, від прибирання, і розподілити цей обов’язок між співвласниками будинку.
Можна йти й далі – попрацювати з управителем до закінчення дії договору (а його, нагадаємо, укладено на 1 рік) і спробувати самостійно управляти власним будинком. Тим більше, що приклади такої самостійності є в і Лебедині – ОСББ, які вже не один рік обслуговують свої будинки власними силами.
Наприклад у ОСББ «Молодіжний 2016» – будинок по вул.Тараса Шевченка, 34 – тариф на управління будинком сплачується від квадратного метра – і востаннє сягав 3,80 грн. Як пояснює керівниця об’єднання Тетяна Резніченко, будинок має нові мережі, дах, тож масштабні витрати у співвласників поки відсутні. Це дозволяє накопичувати кошти на фінансування непередбаченого у майбутньому. Нині ж основні витрати спрямовують на підтримання належного порядку у будинку та поблизу нього – прибирання території, косіння трави тощо.
– У кожного із власників свої амбіції, інтереси. Роботи насправді багато, буває непросто прийняти спільне рішення з того чи іншого питання. Але ж погляньте на нашу прибудинкову територію і взагалі будинок – нам за них не соромно, – пояснює пані Тетяна. – Головне пам’ятати, що ОСББ – це не об’єднання голови із головою. Усі питання треба вирішувати спільно, дружно, тоді і буде порядок скрізь.
А от у будинку по вул.Сумська, 108, де діє ОСББ «Північний», дещо інша система оплати – поквартирна. За словами керівниці Лілії Дубовик, на поточні витрати нині збирають щомісяця із квартири по 13 гривень. За потреби зробити щось значне гроші «здають» окремо. Дах і мережі ремонтують по стояках, на ремонт під’їздів відповідно «скидаються» мешканці квартир того під’їзду, який збираються «підлатати».
Як і у випадку з «Молодіжним», найбільшими труднощами пані Лілія називає пошук спільної мови з усіма власниками, але спільно із активом будинку справляються і з цим.
Поспілкувалися ми і з керівницею ОСББ по вул.Першогвардійська, 38.
– Щомісячна плата різниться від квартири до квартири, бо для наших співвла-сників вона включає послуги із вивезення сміття. Тож залежно від кількості зареєстрованих у помешканні щомісячна плата складає 40-50 грн., – наголошує Марія Коротич. – Свого часу ми зуміли перекрити дах, нещодавно встановили економне освітлення прибудинкової території – вмикається по датчику освітлення, за електроенергію сплачуємо 12-13 гривень на місяць. Також у всіх під’їздах замінені лампи на економні. На жаль, ОСББ сьогодні не дуже захищені законом, тож труднощів вистачає. Та й місцева влада не надто часто звертає на нас увагу. Якщо раніше нас збирали принаймні один раз на рік – перед Великоднем, то останні п’ять років взагалі не запрошували.
Поряд із відмінностями, у роботі згаданих ОСББ і чимало спільного – штатних електриків чи сантехніків не тримають, винаймають майстра за потреби, а на підтримку влади особливо не розраховують. Також єднає цих людей упевненість, що якби постало питання про перехід на управління до ЖЕКу, співвласники їхніх будинків на це навряд чи погодилися б.
Окрема розмова – про багатоквартирні будинки у сільській місцевості. Звичайно, таких на Лебединщині небагато, та проблеми їх мешканців від того не варто применшувати. Наразі на території району обслуговуючих підприємств у цій сфері немає, як, власне, і ОСББ. Як пояснили «ЖЛ» представники Будильської та Василівської сільських рад, у більшості випадків співвласники вирішують проблеми самотужки: прибирання території, обслуговування каналізаційних мереж, ремонти дахів, фасадів. Щоправда, сільські ради намагаються допомогти їм у межах можливостей, розуміючи, що через відтік населення частина квартир пустує, тож утворювати ОСББ чи управителя – фінансово не виправдано.
Власне, говорити на цю тему, заглиблюючись у факти і положення законодавства, можна безкінечно. Щоправда, сподіватися на універсальний рецепт на кшталт «ОСББ – це супер, все інше – непотріб» не варто. Бо у кожному випадку найдієвішим буде свій власний спосіб управління будинком. Варто лише зауважити, що ОСББ чи управитель – це не двірник чи сантехнік. Це дійсно управління, яке дозволяє раціонально використовувати комунальні послуги і захищати мешканців у суперечках із надавачами послуг.
А ще об’єднання співвласників – своєрідна школа. Співвласники змушені опановувати основи фінансового планування, раціонального використання громадських коштів. А навчені на прикладі свого будинку із часом неодмінно зацікавляться, як витрачаються кошти платників податків у громаді і державі. Чи не це нам потрібне для становлення демократії?
